新築のアパート

新築アパートの売込みが来たので検討中。
この業者さんからは以前にも話があって購入を検討したんだけどその時は融資がつかず断念。

持ち込まれたのは木造で表面利回り9.5％
空室やら経費やら含めてシミュレーションしてみると返済期間が20年ならどうやってもキャッシュフローはマイナス。
耐用年数は超えてしまうけど融資期間は25年は必要だなあ。

けど期間25年、融資金利が3％で考えたとしても単年度で若干のマイナスのキャッシュフローが出てしまう。
これでは銀行を説得しにくい。

ちょっと思いついたのがサブリース契約
サブリースにしたら管理費を計上しなくてよくなるから机上の計算では収支が合う。
実際には契約解除時のペナルティやら賃料の設定が実は自由とか問題はあるけどねえ。
それは承知の上で銀行を説得するために使うのも良いのかもしれない。
どっちにせよお金が借りられないなら買えないわけだし。
そこまでして買わなくても良いって話ではあるけども（＾∀＾）

週末くらいには結論ださないといけないのに悩ましいなあ。

大手ハウスメーカーの賃貸物件

近所で大手ハウスメーカーの賃貸物件見学会をやってたので見に行ってみる。
お汁粉くれるっているしさ（＾∀＾）

見たのは3LDKと2LDKのタイプ。
和風な外装がカッコイイ。
なんでも階段や玄関の目隠しを和風デザインで上手く処理したんだとさ。

1318の風呂、ビルトインコンロ、ペアガラス、採光型の建具などなど
最近の賃貸物件らしく設備充実。
最近見た見学会はどこも内装のセンスが悪かったけどここは明るい色調の仕上がりで良かった。
広い敷地にゆったりと建物を配置して駐車場も多めだし家賃も高くないし自分が住みたくなるくらい。
これを建てたいとは思わないけど…

あと営業マンと雑談してたら
「最近は大型の洗濯機を使う家庭が多いから洗面所の入口は大きくする必要がある」
とのこと。
言われてみると確かにそうかも。
最近、洗濯パンが無い物件をよく見かけるけどそれも大型洗濯機の影響っぽいね。

給水ポンプが故障？

「部屋の水が出なくなった」と入居者さんより連絡あり。
水道屋さんと見にいったら給水ポンプが動いていない。
手動運転に切り替えても動かない。
ブーンと鳴ってポンプのモーターのブレーカーが落ちてしまう。
しかも2機とも…
もしかして焼き付いてしまったのだろうか？
原因が分からなくて皆で悩む。

その後、ポンプに詳しい人に連絡がついて原因を尋ねたら「電柱でブレーカーが切れて三相200Vの電気が来てない可能性がある」とのこと。
それでポンプが唸るだけで回らないのか！？
普通の100Vはちゃんと来てて200Vだけ切れることがあるんですね。

早速、中国電力に連絡して来てもらう。
颯爽と電柱に登りテキパキとブレーカーを交換していく作業員の方に感心しながら自分らはぼんやり眺めてるだけ。
ブレーカーの交換が終わって給水ポンプの電源を入れたら動き出した！
これでひと安心。
在宅されてるお部屋で水が出ることを確認させてもらって作業完了。

しかしポンプが焼き付いてなくて良かった！
もし給水ポンプの交換になったら40万円くらいは掛かるしね。
はー助かった。

居抜き物件オークション

こないだガイアの夜明けを見てたら飲食店の居抜き物件オークションが取り上げられてましたな。
良い仕組みだなと思ったけどその後の賃貸契約ってどうなってるんだろ？

オークションを仕切ってる会社が先に話を付けてるとは思うんだけどね
賃料、敷金、礼金の条件はどうなるのか？
居抜きで入ってきたテナントについても退去時の原状回復義務を付けてるのか？
貸したくない人が次のテナントとして来ちゃった場合は？
などなど

まあその辺りもクリアしてくれてるなら
次のテナントが早期に決まるんで家主は嬉しい
借りる人も出店費用が抑えられて嬉しい
オークション屋さんも手数料貰えて嬉しい

…工事関係者は泣いてしまうね(´−д−；`)


株式会社Ｍ&Ａオークション
http://www.ma-auction.co.jp/topics/2009/0127.html

天井から水漏れ

「洗面所の天井から水がポタポタ落ちてくる」と入居者さんから連絡。
見に行ってみると天井から水が染み出してくる状態。
入居者さんに聞いてみるとある程度時間が経てば止まるとのこと。
染み出し量もそれ程多くないので給水ではなく排水からの漏水ですな。

上階の入居者さんと連絡を取って洗面所を調べさせてもらう。
どうも洗濯パンが怪しいので排水トラップの継目や割れの部分にコーキングを施す。
洗濯パン自体も寿命だから交換した方が良いんだけど埋め込みの排水管のせいで下階の部屋での作業が必要になるんで出来ずじまいなんですよね。

とりあえず作業終了で様子をみる。
しかしながら2、3日後にまた水が落ちてきたと連絡が入る。
改めて上階の部屋を行ってよく調べてみると原因はお風呂の方でした。
浴室ドアの框の下に穴があいててそこから水が漏れてた模様。
穴をコーキングで塞ぎ作業終了。
その後、確認の連絡をしたら水漏れはないとの事で一件落着。

自分の中で洗濯パンが怪しいと踏んで調べに行ったために二度手間になってしまった。
先入観を捨てて現場を良く見ないと駄目ですね。

事故物件は人気？

「幽霊なんて出ませんよ」――格安家賃の“事故物件”を探してみた
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0810/31/news006.html

前の住人が部屋で亡くなったため、格安で貸し出される“事故物件”。安いとはいえ生理的な拒否感から避ける人が多いと思いきや、家賃の高い東京では事故物件は人気があるようで、中には10倍を超える抽選をくぐり抜けなければ借りられない物件もあるようだ。

公営住宅やUR都市機構では事故物件は意外なことに人気があるみたいですね。
つまり少しでも安くって考えて訳ありの部屋を探してる人も結構いるって事なんですよね。

でも一般に事故物件や訳あり物件の情報って流通してない。
大家さんや仲介業者さんもあまり大っぴらには言いたくないし。
でも誰かが借りてくれない事には話にならないし何時まで告知義務が付いて回る。
それなら広く情報を流して早く決まる方が絶対に良い。
ただ現状は探してる人や借りてほしい人がいるのにマッチングさせる場はない。

そんなわけで事故物件を専門に扱う業者やサイトが出てきてくれたらなあと思った次第です。
自分の物件でもいつ何が起こるか分からないですからねえ。
こういった仕組みがあったらセーフティーネットとして機能すると思うんだけどね。

台所の蛇口の調子が悪い

入居者さんより「台所の蛇口の調子が悪く温度の調整が難しい」と連絡がくる。
この入居者さんは長く住んでくれてる方なので部屋についてる蛇口も古いツーハンドルの混合水栓金具。
恐らく水栓のコマがバカになってて水量の調整が効かないんでしょう。
それか元々から水の出る勢いが強すぎて調整が効かないかのどちらか。
とりあえずシングルレバー混合栓に交換を前提でリフォーム屋さんに出向いてもらう。
一応、他の原因としてガス給湯器の故障が考えられるのでそちらもチェックをするように伝えておく。

その後、リフォーム屋さんから「やっぱりツーハンドル水栓が原因」と報告が来たのでシングルレバーへの取り換えを依頼。
一応金額を聞いたら部品代が楽天で買うよりも5000円程高い
けど「小さい工事を値切ってもお互い良い気分がしない」と思ってそのまま発注。

ついでに「浴室の塗装が古くなってるの気になる」と入居者さんが言われたの塗装工事も。
この物件の浴室は在来浴室で腰壁までがタイル、その上はペンキで塗装してあるだけ。
なので放っておくとすぐにカビだらけ。
この方は住まれて5年以上経ってるんでそりゃ汚くもなってるはず。

すっきりとキレイになった浴室で気分よく入浴して頂けたら幸いです。

近所の現場

章栄不動産が民事再生手続きだってさ

その後、通りがかりに章栄不動産の現場見たらやっぱり工事が止まってるんですね。
なんか人気が無くて怖い感じ。

それにしてもあそこを買ってた人ってどうなっちゃうんだろ？
物件の完成前にローンが実行されてる事はないだろうけど手付金は払ってるはずだしね。
物件価格の一割ぐらいかな？
それは戻ってこないんだろうなあ。

この経済状況で引き継いでやるデベロッパーさんとか出てくるんでしょうかね？
このまま完成せずに放置されるのはちょっとアレですね…

電話

駐車場に無断駐車の車がいたので警察に電話。
そんで所有者に電話してもらったら繋がらないとのこと。
本当は所有者の電話番号分からなかったけど電話したって言ってたりしませんよね（＾∀＾）

まあ無断駐車いたらまた連絡してみよっと♪
最終的には自分で連絡先調べれば良いしね。

近所でやってた賃貸物件の見学に行ってみた

最近、近所で賃貸物件の見学会をやってたので幾つか見に行ってみました。

まず行ったのは大手ハウスメーカーの鉄骨3階建とテラスハウスの物件。
どちらも間取りは3LDK
んでどちらも凄い豪華で広い！
風呂とか驚異の1616ですよ？
分譲マンションの標準1418を凌ぐ広さとか有り得ない。
テラスハウスの方はさらに凄くて広さも100m2近く。
こないだ弟が家建てたけどそれと遜色ない…
同じ敷地内に分譲地もあってそこにも建物が建ってるけど賃貸物件の方が豪華に見える。
分譲の物件は外溝とか施されたなかったりして若干貧相なんだよね。
いやー凄い。
家賃は10万円位ってさ。
そんなんで採算あうんだろうか？

次に見に行ったのも大手ハウスメーカーの賃貸マンションと戸建賃貸
マンションは間取りが1LDK。
白いタイルの外装でカッコいい。
ただ通路側は塗装仕上げなんで若干貧相。
通路も打ちっぱなしでシート貼ってない仕上げだし。
部屋の中はあまり驚くようなことはく普通。
戸建賃貸の方は3LDKの間取り。
電動シャッターは防犯へのアピールにもいいね。
床の仕上げはクッションフロアだったけど通常品よりも硬質のもので良さそう。
風呂は1216で安心しました（＾∀＾）

最後に地元工務店がやってる戸建賃貸を見学。
一棟当たり700万円くらいって言ってた。
天井が低かったり通常のクッションフロア仕上げだったりコストダウンな所は目につくけど不自由は全くない。
自分が家を建ててもこれ位で全然問題なしです。
玄関横に物置があるのも使い勝手がよさそうで交換が持てる。
そういえば最初に見た大手ハウスメーカーの豪華物件にも玄関横収納があった。
家に持ってあがりたくない物って結構あるもんね。
スノーボードの板とか野球用具とか
あれはあると入居者に受けそうだ。

見て回った感想はこんな感じ。
ただどこも内装のセンスがイマイチだねえ。
部材の選定で色を選ぶだけで印象がガラッと変わるのに勿体ないことです。