岡山大家塾で発表

こないだの土曜日に岡山の大家塾で発表してきました。
頼まれた時には「どうしたもんか？」と思ったけど何とか無事に終える事ができました。

いやー久しぶりに緊張した。
人前で1時間も喋るなんて初めてでしたけど何とかなるものですね。

物件購入したことないし面白エピソードも思いつかなかったから発表の中身考えるのも苦労しました。

結局とくに思いつかないので自主管理と相続の話などを
相続は実際に自分が経験した際に何をやったかとか遺産総額だとか掛った費用とかをさらけ出しときました。
ナマナマしいですねーww

ついでに相続税対策で使える生命保険の話もしたのですけど、これは細かすぎて伝わって無い感じでした（笑
あれはかなり使える仕組みなんですけどねえ。
もうちょっと分かりやすく話できれば良かったと反省しております。

少しでも皆さんのお役に立ってれば良いのですが自分の力ではあれが限界ですので聴いてた方はご容赦を

自動販売機を設置

今さらですけどアパートに自動販売機を設置してみました。

「一本30円以上なら良いか」と思って自販機業者さん探してたら簡単に見付かったのでそこにお願い。
売れなくても電気代分は頂けるという話に乗せられてコロッと契約させられときました。

ついでに設置キャンペーンみたいなヤツでi-podナノ貰えるって言うもので。
ちょっとジョギングと雪山用に欲しかったのですよね…
おまけに釣られてロクでもない契約を結ぶパターンです！

せっかく設置したの頑張って稼いでもらいたいけど商品ラインナップを確認したら微妙な感じww
やっぱりコカコーラ辺りの方が良かったのかな？

エッフェル塔が120歳

エッフェル塔って竣工から120年も建ってるんですね。

然るべきメンテナンスをしてれば鉄骨の建物でも120年建っていられると思うと心強いです。
日本の重量鉄骨の建物もせめて半分の60年くらい持ってくれると助かるのですけどねww

変動金利

変動金利で借りてるお金の利率のお知らせハガキがやってきました。
半年に一回のお楽しみ！？です。

それで利率の方はウレシイことに前回に比べなんと-0.45％！！
これで利払いが月に3万円くらい減ることになります。
助かるなー。

しかし素朴な疑問としてなんで金利下がるんだろ？
不況やら失業率急上昇やら将来の社会保障やら日本に明るい見通しなんて何もないのに。

以前にどこかのブログ（思い出せない）で現在の日本の国債は過去最大級のバブルって話を読んだのを思いだします。
銀行に預金する事で国民みんなで国債買ってるから価格維持されてるだけみたいな感じだったかな。

今後ご高齢の方が預金を崩してお金を使うようになるので国債の売りが増えるけど、
若いもんは預金ないので買い手が不足して暴落しそうでイヤですねえ。

国債の買い手を確保するために郵貯は国営に戻されるかな？
素朴な疑問でした。

駅前の建物で多いトラブル

以前、大家塾で講師をされていた損害保険の代理店さんと面談。
所有してる物件の火災保険について診断をお願いしてて結果を聞いてきました。

長期の普通火災保険に入ってる物件については即刻見直しという事で見積もりを依頼。
後の物件については年払いの総合保険なので次回の更新時に見直しという形になりました。
個人所有の建物はマンションオーナーズ保険、法人所有で店舗がある建物については企業総合保険を使って行く感じになりそうです。

火災保険との兼ね合いで他にも色々とお話伺ったのですが気になることが。
なんでも「駅に近い物件は給排水のトラブルが多い」らしいです。

駅の近くだと高圧線が近いので金属配管の継手で「電触」という現象が起きて劣化が進みやすいんですって。
要は金属が腐食していって穴が開くそうです。
通常でもこの現象は進行してるけど高圧線が近くにあったりすると磁界とかの関係でさらに腐食が進みやすいんでしょうね。
そういえば大学でこんな勉強したなー

うちの物件、もろに駅前で古くなってるんでそろそろ給排水管のメンテナンス考えた方が良いかも。

マンション建築現場見学

先週末は新築マンションの現場見学に行ってきました。

見学会にミニセミナーも付いてたのですが
「マンションの建築計画に対して反対運動が起きたらどうするか？」
という興味深い内容。

実際に起きた反対運動についてなので説得力も抜群!?

セミナーの中で実際に反対運動をしている住民からあった申入れ内容とか聞きましたけど、まーあり得ない。
新築マンションをやるなら誰にでも反対運動は起こり得るみたいで背筋が寒くなります。

ああ、恐ろしい。


対処法としては法令遵守というか、誰からも後ろ指差されない様に進めることが大事みたいです。
資金や期間に余裕があれば良いですけど、無ければ無理をする部分も出てくるので難しいところですね。


セミナーの後に現場見学でしたけどまあ凄かったです。
「この建物がこんなコストなの！？」って感じで近所には絶対に来てほしく無い…


建具を壁と床にレールを付けてセットするアイディアは良かったです。
工事の手間も少なくなるのでコストダウンになるはず。
リフォームの時に是非パクりたいです。


帰りに大学の時の友人に会ったらスズメバチ入りの焼酎を頂きました。
「何でも飲むよー」って貰ったけど家に持って帰って見たら若干引きますね。
ハチがいっぱい浮かんでる…

1Rの空き部屋をリフォーム

だいぶ前だけど空き部屋のリフォームを実施。

このお部屋の難点は東向きでベランダが無く窓が小さいので日当たりが悪いこと。
ついでに床材がダークな色のフローリングだったのでうす暗い感じになってしまってました。

あとこの建物の横に建て増しをしてしまった為使えなくなった窓があってそれが何とも微妙な感じで。
開けると隣の石膏ボードが見えるという…
入居者の方はさぞ謎に感じていたことでしょう。

こんなデタラメな感じでも今まではそれなりに入居が決まってたんで良かったのだけど最近はやっぱりダメ。
仲介業者さんに聞いても「これはちょっと」的な話がよく出てたので思い切ってリフォーム。

しかしながらベランダ無いからって部屋を仕切ってサンルームにしましょうとかベランダつけましょうっていう仲介業者さんはなんなんでしょうか？
そんなの普通無理でしょww
まあそんなこんなでリフォームです。
大家塾で知り合った業者さんにお願いしてみました。

とにかく部屋を明るくしたかったので明るい色の床材を選択。
ベージュっぽい色です。
この床材が少し面白くて、いわゆるフロアタイルなんだけどホントに剥がせるんです。
普通のフロアタイルは一枚づつ剥がして貼りなおせると言ってるけど、実際には接着剤が強力過ぎて?す際に床下地を傷つけるため無理らしいです。

詳しい商品説明は↓で
http://www.taih.jp/product.html


リフォーム後の写真です。





後は窓を埋めてもらってそこにアクセントクロス。
ついでにイケアで買った棚も取り付け。
古びれてた流し台や建具にカッティングシート張り。
これは楽天の店で1500円/mぐらいで在庫処分してたのを以前に買ってたので使ってみました。

けどカッティングシートの現物支給はちょっと微妙
床材やクロスとの色合わせもあるんでイメージがしずらい。
今回はたまたまそれなりの組み合わせになったから良いけど、おかしな事になると後悔で枕を濡らしそうになるんで業者さんにお任せした方が良いと思います。
もちろん任せるに値するセンスというか実績があればって場合ですけどね。


僕と同じようにセンスに自信が無い方には↓がオススメ
買わなくてもHP上の写真見るだけで勉強になります。
全シリーズセット 収益物件専用内装コーディネート　中村豊デザイン作品集

戸建見学

隠密投資家さんに教えてもらった中古戸建を見てきました。

築後10年ちょいでそんなに古くない、とうか新しいので外装はほとんど痛みなし。
高圧洗浄するだけで十分

けど中はボロボロ
「一般のお客さんはこれ見ただけで引く」って業者さん言ってたけどまあ確かに…
床と壁は全て張り替えが必要
業者さんのリフォームの見積もりでは250万円ほどだそうで
水周りは新しいので交換の必要は無さそうだし100万円もあれば十分そうだけど。

一応、金額提示はしたけど指値は不可ということで一蹴されました。
週末の連休で買付入らなかった競売にするそうです。
競売なら800万円くらい行くんじゃない？って業者さんは言ってたけどどうでしょうね。

しかし10年住むだけであんなにもボロボロになるとは
建物が可哀そうというか何というか
やっぱり物は大事に使わないとね。

泥棒

うちの物件に入居しているテナントさんのところへ泥棒が入ったと連絡あり。
なんか駐車場にパトカー止まってて「何かあったかな？」と思ってたら案の定。
その日は近所の定食屋にもパトカーが停まっててお巡りさんが何やらしてたんで近所一帯に入ったっぽい。
物騒な世の中ですな。

それで泥棒が入った際に窓ガラスを壊して行きやがったので即修理。
修理代についてまずテナントさんが入ってる火災保険に聞いてもらったらどうも建物の外側にある窓ガラスについては保険の適用にならないとのこと。
続いてうちが入ってる火災保険に聞いてみたら普通火災保険なので泥棒による破損については適用にならないとのこと。
役に立たない保険に入ったものだと軽く後悔しつつしょうがないから修理代については払う方向で。
石が飛んで来たとか適当に申告してやればよかったぜ（ウソです）

まあ良い機会なので代理店も含めて火災保険については見直して行く予定です。
最近出てきた集合住宅向けの商品に順次切り替えですね。

大家さん仲間と飲み会

隠密投資家さんからお声が掛かって投資家仲間さんと情報交換というか飲み会。

お会いした方のブログ↓
http://t-child.seesaa.net/

株式投資の話はエキサイティングでしたねー
発注一桁間違って買ってしまった銘柄が爆騰とかww
普通は倍ぐらいで利食いますよHさん

あとは楽しそうなアルバイトの話やらもちろん不動産の話とか
楽しいお時間ありがとうございました。

ついでに隠密さんから戸建の情報いただきましたので週明けにでも行ってみようと思います。