テナントさんで水漏れ

テナントで入ってる化粧品屋さんから床から水が染み出してると連絡あり。
ホント古い建物だと幾らでもトラブル出てきて退屈させてくれません。
そっとしておいてくれる物件に囲まれたいです。

見に行ってみたら言われるとおり床から水が染み出す状態。
場所も建物の真ん中辺りだし壁や天井に染みは無いんで雨漏りの可能性は低い。
というか最近雨降ってないしね。

思ったのは床下に埋め込み水道管が走っててそこから水漏れしてる可能性について。
「そうだとしたら修理は相当に面倒で金掛かるなー」ってゲンナリしつつその日は原因分かりそうにないんで業者さんとともに撤退。

次の日に改めて業者さんに調べてもらったらあっけなく原因解明。
隣にある美容室さんのシャンプー台の排水が水漏れしててそれが伝わって隣に行ってただけ。
結局、パッキン交換しただけで修理完了。
あっけなく解決してよかったです。

都内の事故物件情報のサイトがあるそうな

はてなでホッテントリをぼけ〜と眺めてたら面白そうな記事が

自殺や他殺などがあった物件マップがすごい！ 都内は事故物件だらけ！

そのサイトは『大島てる - CAVEAT EMPTOR』といい、過去に死亡者が出た物件をこと細かく紹介しており、住所とマンションの部屋番号、そしてどういう死に方をしたのかまで書いているのである。これはマスコミにすら知らされない情報であり、一般人の私たちが知る由もない情報である。そう、このサイトは不動産屋（もしくはいくつかの物件を持つ家主）が運営しているのだ。そもそもこのサイトは『大島てる』という屋号（？）で物件を紹介している人物のサイトで、事故物件情報とともに、まともな物件情報も掲載されている。

このサイトでは、「本サイトでは，殺人事件や火災による死亡事故等の嫌悪すべき歴史的事実があった物件を事故物件と定義します」と、明確に事故物件の定義をしている。このサイトが紹介している事故物件は、東京23区、横浜市、川崎市の3地区で、『Google Maps』のシステム上で事故物件を調べることができる。事故物件がある場所には炎のマークがついており、そのマークをクリックすると住所と部屋番号、そしてどのような死に方をしたのか書かれているのだ。

実際に事故物件情報が載ってるサイト見ましたけどちょっと怖いですね。
○○自殺とか他殺とかのオンパレード
この詳細が知れたら借り手探すのしんどくなるだろうなあ
あまり一般の人に知られたくないというか。

というか事故物件の取り扱いって正式な決まりがなくて数年間は告知するって感じだと思うけど、これだと何時まで経っても忘れて貰えないなあ。
あんまり無期限な形でこのように晒されるってのもオーナーとしては痛し痒しってところで。

とりあえずオーナーの方でなければ都内での物件調査の一情報として利用価値は大ですね。

他の地域へ拡大しない事を願います。
ってこんな事書いたらすぐ誰かやっちゃうんだろうなーww

工務店の社長さんと面談

こないだの大家塾で講師をされていた戸建の建築会社の社長さんとお茶してきました。

うちが「何故、戸建賃貸をやりたいと思ったか」その消極的な理由（笑）をお話して今後良い物件があれば協力して行きましょうという話になりました。
まあ融資が問題になる事の多いこのご時勢ですから何らかの方法でも融資が付く可能性があるならやりたいですよねww。

その他に色々と雑談。
その方は一般の個人の方に戸建賃貸による不動産投資を推進して行きたいという使命感を持った方で実際にその仕組みを構築し提供してきています。
それでもやはり借金に対する嫌悪感が強すぎて投資に踏切れない方が多くそれは何故か？という事を悩んでるとのことでした。

これを聞いた時、自分は不思議に思ったんですよね。
キャッシュフローが出るのであればむしろ喜んで借金したい！と思うじゃないですか。
そうじゃない投資家さんも多いかもしれませんけどww
それでその時はやっぱり勉強不足というか知識の欠如が原因じゃないですか？って答えたんですけど皆さんはどう思います？

自分が不思議に思うのは戸建賃貸という商品が登場してからどんなに高くても1000万円あれば家が建つという事が世に広まっているのに2千万円とか3千万円とかの建築費で家を建てる普通の方がいらっしゃる事ですね。
なんで夢だからという理由で贅沢過ぎる家を建てるんでしょ。
身の丈にあってないとうか。
富裕層の方なら問題ないんですけどねえ。
地方なら坪10万円が50坪で500万円の土地探して1000万円で家建てて合計1500万万円。
これなら木造の法定耐用年数の約20年でローン組んでもそれこそ家賃と同等の支払いで信用の毀損もなく家が持てるというのに勿体ないことです。

まあ投資はダメでマイホームはOKというメンタリティのおかげで大家さんは助かってる側面もあるんで自分にとっては善し悪しはあまり関係ないんですけどね。
自分が知ってる人達にはそうはなってほしくないとう感じですか。

岡山大家塾in高松

先週末は岡山大家塾でした。
岡山といいながら高松で開催でしたけど。
毎度のことながら非常に勉強になるし刺激を受けます。

戸建賃貸の建設会社さんが講演されたのですが面白かったです。
今は大きな土地は坪単価が安くても金額自体が高くなるので売ないそうで、そういった土地の一部を売り建物自体は借入れなしで建てるという話をされてました。
こういうのは実際思いついてもなかなか出来ませんからね。
それが仕組化されてる点は凄いですよ。

一度相談してみようと思います。

あと、懇親会で家主が直接募集できるサイトを運営されてる方と知り合いました。
サイト自体は以前から知っていてもうちょっと年配の方が運営されてるかと思ったら何と自分と同年代！
帰りの電車で適当な意見を言った気がしますが酔っ払いの戯言なので気にしないでください。＜Oさん
ご興味がある方は↓から見に行ってみてください。

貸主物件.com

ドアが開かない

涼しくなってきたので早く冬になれば良いのにと思ってるmtanaです。

こないだ深夜に入居さんから電話が掛かって来ました。
完全に寝てたので寝惚けながら話を聞いたらカギが開かないとのこと。

「こりゃ大変だ！開けに行かなきゃ」
「けど酒飲んでるから行けないな(´∀｀)」

とか思ってもうちょっと話を聞いたら

「開けにくくなったけど今は開いて部屋の中です」

だって。それなら翌朝の電話でも良い気が…


翌日に鍵屋さんに見てもらったらシリンダー内部が破損して使えなくなってるとのこと。
なんでもディンプルキーは精密に出来てるらしく砂とかが入り込むことで故障し易いんですって
ちなみに今回の鍵はショーワのNXシリンダーです。

鍵屋さんにもこのタイプのストックは無いらしく入荷まで３日ほど掛かると言われる。
それなら今回はとりあえず昔付けてたシリンダーに交換してもらって物が入ったら改めて交換という事で完了。

鍵屋さんは「ディンプルキーの故障は結構多いから普通の方がいいよ」って言ってたけど、安全が叫ばれるご時勢ですし今どき昔ながらの鍵って訳にもいきませんからねえ。

こういうトラブルが頻発する様なら電子ロックに交換したくなるけど、それはそれで問題多そうな気もする…



NX-CL(397)取替シリンダー

水道料金のコストダウン

水道料金が高いなー！と思い続けて三年ほどになるmtanaです。
皆さんは如何ですか？

うちのアパートは1メーターで全住居に供給してます。
すると水道の使用量がかなり多くなってしましますね。
水道の使用料金は使えば使うほど高くなるのでこの使用方法はだとかなり高くなってしまうんですよ。

ってことを今田信宏さんの本を読んで今さら（！）気付いたのでちょっと調べてみました。



まず倉敷市の水道局のページへ行ってみる。
連合使用についての説明があってどうやら1メーターで契約してても複数の住人で使ってるように見なしてくれる制度があるようです。

早速電話して移行に必要なお金とか手続きについて聞いてみる。
すると連合使用への変更は書類の提出だけでお金が掛からないとの回答！！

今田さんの本によると一件あたり7万円ぐらい掛かるって書いてたからそれだったらどうしようかな？って思ってけどお金かからないならやるしかないでしょ！！

ってことで書類を送付してもらう様に頼んどきました。
早くこないかなー

ちなみに水道使用量が少ない場合は連合使用に変更するとむしろ高くなるんでその辺りは皆さん気を付けて
うちのアパートは20戸の1Rだけど計算した限りは連合使用の方が確実に安いです。
戸数が多くなる程効果は大きいでしょう。

まあそれ以前に1戸1メーターで建物作れよ！って話なんですけどね。

自動販売機

うちの物件も皆さんの例にもれず自動販売機設置してます。
が、特に売上も良くなく電気代ぐらいしか利益が出ない。
なもんで業者さんを変更しようかとボーっと思ってたけど特に行動はせず放置中でした。

そしたら面倒くさがりな僕にぴったりな↓のサイトを見つけたので見積もり依頼だしてみました。
地方なんで提案くるのかどうか分からないけどまあいいや。

自動販売機設置一括.jp

これでそれなりの条件の会社さんが来たら変更するとしますか。

飲み会

大阪でのリスク対策セミナーのあとに投資家けーちゃん主催の飲み会に参加してきました。

大阪の投資家さんから色々とお話を聞かせて頂いたり相談に乗ってもらったりととっても楽しかったです。
少し飲み過ぎて帰りの電車がちょっとヤバかったけど…

それにしても隠密投資家さんに遭遇するとは！
あのフットワークの軽さを見習わなければ。

リスク対策セミナー参加

しばらくご無沙汰でした。
また頑張って書いて行こうかなーなんて思ってますが
どうせすぐに書くの面倒になってほったらかしでしょう…

9月6日に大阪で不動産のリスク対策セミナーに参加して来ました。
講師はあの有名な投資家けーちゃんです。

リスクとは何かという硬いお話から火災保険の入り方まで非常に役立つ内容でした。
今まで火災保険も代理店さんに任せて適当に入ってたんですけど。
それじゃかなりマズイ事が分かりました。

それと保険金の請求についての裏ワザ的な話もあり。
それに則って請求してみたらあえなく撃沈。
急な大雨で屋根が破損はちょっと無理があったみたいですww
完全な修理には60万円！！も掛かるからちょっと期待したんだけど。

まあでも請求してみて代理店の動きがイマイチという事も発覚。
もうちょっと「こうしたら？」「ああしたら？」ってのがあっても良いのに
このままだと次回更新で代理店変更ですね。

新築のアパート

新築アパートの売込みが来たので検討中。
この業者さんからは以前にも話があって購入を検討したんだけどその時は融資がつかず断念。

持ち込まれたのは木造で表面利回り9.5％
空室やら経費やら含めてシミュレーションしてみると返済期間が20年ならどうやってもキャッシュフローはマイナス。
耐用年数は超えてしまうけど融資期間は25年は必要だなあ。

けど期間25年、融資金利が3％で考えたとしても単年度で若干のマイナスのキャッシュフローが出てしまう。
これでは銀行を説得しにくい。

ちょっと思いついたのがサブリース契約
サブリースにしたら管理費を計上しなくてよくなるから机上の計算では収支が合う。
実際には契約解除時のペナルティやら賃料の設定が実は自由とか問題はあるけどねえ。
それは承知の上で銀行を説得するために使うのも良いのかもしれない。
どっちにせよお金が借りられないなら買えないわけだし。
そこまでして買わなくても良いって話ではあるけども（＾∀＾）

週末くらいには結論ださないといけないのに悩ましいなあ。