こちらに続きまして両備のグレースマンション中山下公園のモデルルーム行ってきました。

ポレスター岡山タワーレジデンスと近いですし比較にもちょうど良いですね。
立地的にはポレスターが大通り沿いでこちらは少し通りの中に入ったところ。
隣には小さいですが公園もあるし繁華街という感じも無いので中心地に近い割に住環境は良さそうな気はします。
住んで無いのであくまでイメージの話ですが

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(出典:「グレースマンション中山下公園」(Green Park Project)公式HPより)

階数はポレスターの18階建てに対し両備はは14階建て
総戸数は84戸に対し53戸
階数は少し低いですけどエレベーターはどちらも一基なのでこの点はグレースの方が良いかもしれませんね。

駐車場もポスターより安いので車も使いたい人にはGOODです。
(立体駐車場で1.1万円/月〜)

モデルルームの写真は撮るの忘れてたので内装の感じなどは公式HPでも見てください
個人的には黄土色のキッチンがとてもダサいと思います!

んで貰った価格表はこんな感じ
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5月21日のモデルルーム訪問時点なので今はどうなってるか分かりませんがかなり売れてますなあ。
上層階で購入可能なのは既に70屬舛腓辰箸里部屋だけでした。
しかしながらまだ最上階が買えますね。

いつでもヒマなので価格が掲載されてた部屋の坪単価表作ってみるとこんな感じ
グレースマンション中山下坪単価


ポレスターの時もちょっと思ったんだけど分譲マンションって広い程坪単価上がるのかな?
このグレースマンション中山下だと96屬良屋の坪単価は70屬良屋に比べて同階で10%ほど高い感じ
87屬良屋でも5%くらい高いね

普通の商品だと量が多くなるにつれて単価は下がるのが一般的だと思うんだけど希少性の問題とかですかね?

予想賃料表は見せてもらったけど写真はNGだったので曖昧な記憶だけど70屬虜脳絣で14万円くらい
最上階の70屬3150万円なので単純すぎる表面利回りで5.3%
営業さんも「両備自身の査定で保守的な数字」とは言ってたし個人的にも少しイケるような気はしますが、
どちらにせよポレスターよりは悪いです
(ポレスターは6%ちょっと)

最上階の3150万円の部屋で全額借入35年返済の場合で数字出してもらうと
返済と管理費+修繕積立金+駐車場で11.5万円/月くらい

固定資産税とか賃貸に掛かる経費とか考えるとほぼトントン
何かあるとすぐにマイナス転落だなww

それでも欲しくなってしまうモデルルームの魔力ww
個人的には最上階の70屬良屋がとても欲しい!

だいたい物件としては以上です。

ちなみにモデルルーム訪問の後に古家付き土地見に行ったけどグレースマンション中山下の建築予定地から車で15分くらいなのに300万円!
1/10かよ

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行ってみるともちろんボロボロ
綺麗な物件ばっかり見てると感覚が鈍ってこういうの見ると敬遠したくなってダメですね。

それではまた


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