http://tnktnk4.livedoor.biz/ 3棟のアパートの自主管理をやってる大家さんのアパート経営や不動産投資についてのアレコレ ja http://tnktnk4.livedoor.biz/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/tnktnk4_60.gif http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51390941.html アパートの駐車場に無断駐車してる車があり貼り紙をしても効果が無いので警察署へ電話してみる。 そしたら車の所有者に移動する様に連絡を取ってくれらしい。 こりゃ楽チンと思ってると結果の連絡が来る。 どうも所有者の情報を調べると電話番号が無いらしく連絡が取れ... tnktnk4 2008-09-24T15:03:55+09:00 アパートの自主管理
そしたら車の所有者に移動する様に連絡を取ってくれらしい。
こりゃ楽チンと思ってると結果の連絡が来る。
どうも所有者の情報を調べると電話番号が無いらしく連絡が取れないとの事。
ありゃりゃ意味ないなー。

しょうがないので陸運局で調べてみるか！という事で行ってみました。
まずは近所の岡山陸運支局へ電話。
すると自動ガイダンスでの案内が流れるが何に当てはまるか分からんww
一端切るかと思ってフックを下げるとなぜが人が出てくる。
！？と思ったが丁度良いんで事情を説明してどうしたら良いか教えてもらう。

何でも資料を持っ行って若干お金を渡せたばww教えられるとの事。
必要な資料は下の3点
・物件の地図
・無断駐車してる車のナンバープレートの写真
・敷地の中に無断駐車してる事が分かる写真

早速、揃えて陸運支局へGO
高島駅の方なんで若干遠くメンドクセ
到着して案内の人に聞いてみると軽自動車は此処で出来ませんだって(ﾟﾛﾟ;)ｴｪｯ!?
そう、今回の対象車両は軽自動車
ちゃんと電話で確認すりゃよかったぜ

んで軽自動車検査協会って所に行ってみる。
久米交差点付近とは…
こっちの方が家から断然ちけーよ。

建物に入って総合案内に行ったらオッちゃんが対応してくれる。
スゲー忙しそうだったけど丁寧な対応でしたわ。
んで言われたとおり書類を記入してなんとか所有者の名前を住所を教えてもらい無事に終了。

そういや陸運支局では400円ほど掛かると言われたけど何故かお金取られなかったな。
何でだろ？]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51337912.html いつもの様にアパートに出かけ掃除をしてると貯水槽の裏の物陰にホームレスのおっさんが寝てる！！ スゲーびっくり！！ 「とりあえず明日の朝には出て行ってね」と言って次の日に見に行ったらまだ居やがる。 「早く出て行って。次に見に来たときに居たら悪いけど警察呼... tnktnk4 2008-06-10T17:44:13+09:00 アパートの自主管理 スゲーびっくり！！

「とりあえず明日の朝には出て行ってね」と言って次の日に見に行ったらまだ居やがる。
「早く出て行って。次に見に来たときに居たら悪いけど警察呼ばしてもらうよ」って言ったら逆ギレ
「悪い事何もしてないだろ！呼ぶなら呼んでみろ！」ってな感じ。
いやいや、断りも無しに人様の家の庭で寝てたら悪いでしょ？

まあ明日居たらお回りさんに相談してみようと思います。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51337592.html 「親の家」でお金持ちになる方法。―親の持ち家、自宅があれば誰でもできる投資術 白岩 貢 (著) 親の持っている持家をベースにした不動産投資を提案している本。 実際の活用事例から親の説得方法、相続の話と内容は割と盛りだくさんな感じ。 まあ頁数少ないんでそ... tnktnk4 2008-06-09T17:34:46+09:00 読んだ本

「親の家」でお金持ちになる方法。―親の持ち家、自宅があれば誰でもできる投資術
白岩 貢 (著)

親の持っている持家をベースにした不動産投資を提案している本。
実際の活用事例から親の説得方法、相続の話と内容は割と盛りだくさんな感じ。
まあ頁数少ないんでそれぞれ触り程度ですけどね。

持家志向が強いと言われている日本ですからこの本に書いてあるような活用方法が取れる人は多いはず。
RCでフルローンとかよりリスクも低いし気楽に始められるから親の家を担保にするなり建てかえるなりで始めるのは良いかもしれないですね。
わりと盲点を付かれた感じです。

自分に当てはめると確かにそういった土地はある！
けど親が家を建てて10年も建ってないし、かといって建て替えないとあまり面白い案件にはならなそう…
てな感じの言い訳を考えて今は放置ですねー
ダメ投資家だww

まあその他に参考になった所はアパートで遮音性を上げる方法。
やり方は界壁の場合、両面とも鉛シートと石膏ボード12mm二枚張り下地で間にはグラスウール50mm以上
コンセントは音が漏れやすいから隣室と場所をずらす。
二階以上の床は24mm構造用合板二枚敷いて、その上に強化石膏ボード12.5mm二枚張り、さらに合板9mm捨張り二枚でフローリングとどんだけ敷けば気が済むのかww
下の階の天井裏にはグラスウール50mm入れて防振吊り木。
防振吊り木とは床梁から天井を吊るすための部材でFRP製で振動を伝え難いもの

うちのアパートも遮音性が悪いんでこれを参考にとりあえず壁に石膏ボードを一枚上張りして見ようかと思った次第です。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51336309.html 不動産は値下がりする!―「見極める目」が求められる時代 江副 浩正 (著) リクルートの江副さんが書いた本。 ホットペッパーだけじゃなくてコスモスイニシアもやってるんですよ。 なんというか著者が不動産関わるなかで今感じている事を集めた感じの内容。 全... tnktnk4 2008-06-06T16:20:17+09:00 読んだ本

不動産は値下がりする!―「見極める目」が求められる時代
江副 浩正 (著)

リクルートの江副さんが書いた本。
ホットペッパーだけじゃなくてコスモスイニシアもやってるんですよ。

なんというか著者が不動産関わるなかで今感じている事を集めた感じの内容。
全体を通して何かを主張してる様には感じられないんで「だから何？」ってとこもあるけど長く不動産やってる人が考えてる事を垣間見るようで面白かったです。


今後の金利上昇で変動金利の住宅ローンを組んだ人は自己破産、フラット35やそれに追随する民間の長期固定住宅ローンを売っている金融機関は逆ザヤ。
ついでに住宅ローンを証券化した物を持ってる所もやられる。

という訳で金利が実際に上昇すると結構ヤバイんでないの？って感じで処理のために売られる不動産も大量に出るから不動産価格は下がる。
ついでに土地は規制緩和や埋め立てで生産され続けてるんで下がる。
ただ良い場所に住みたい人は幾らでも居るんで上がる所は今後も上がる。

ざっくりこんな内容でした。
しかしホントに金利が大きく上昇したら困るなあ
なんせうちで一番大きい借入れは変動ですからね。
今はせっせと元本を返してるところなんで金利上昇は待ってて欲しいもんです( ´_ゝ｀)]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51328812.html 入居者さんから「トイレが水漏れしてる」と連絡が入る。 電話で症状を聞いた限りタンクから水が漏れてるとの事でちょっと面倒かなと思いつつ業者さんと連絡のあったお部屋へ。 到着してとりあえずトイレを見せてもらう。 水を流したりしても特に水漏れしてる様子が無い... tnktnk4 2008-05-23T16:11:02+09:00 アパートの自主管理 電話で症状を聞いた限りタンクから水が漏れてるとの事でちょっと面倒かなと思いつつ業者さんと連絡のあったお部屋へ。

到着してとりあえずトイレを見せてもらう。
水を流したりしても特に水漏れしてる様子が無い。
何回か流してみるとタンクと蓋の隙間から少しだけ水が滴り落ちてくる。

「なんでこんな所から？」と思いつつ中を調べてみると手洗いに給水してるホースの蛇腹の部分に穴が開いてた。
どうやら水を流した時にこの穴から水が飛散してタンクの外に出て行ってようだ。

部品を探してもらったけど今すぐ入手は難しいみたい。
とりあえず止水テープを巻きつけて処置完了。
まあ止水テープの所から滲んでもタンクの中に落ちるだけだから大丈夫でしょう。

しかし何でこんな所に穴が開くのか
思い当たる所では、この部屋のトイレは過去に水漏れが数回あってその度にタンクの蓋の脱着をしてる筈だからその時にホースを引っ張り過ぎたり、物を当てたりした事があったのかなあ？

まあ、こんな所でトラブルもあるという事で頭には入れておこう。

水道屋さんが言うには昔は手洗いの給水ホースがゴムで出来てて経年劣化でゴムが溶けて大変だったそうな。
今は樹脂製のホースになってこの部分がトラブる事は殆ど無いそうな。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51327637.html 空室ゼロにするリフォーム&リノベーション―賃料値下げをしないですむ打開策 秋山 英樹 (著), IC21 (著) こないだ読んだ「モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える」の著者が大家さん向けにリフォームとリノベーションについての本を出してたので読ん... tnktnk4 2008-05-21T14:31:15+09:00 読んだ本

空室ゼロにするリフォーム&リノベーション―賃料値下げをしないですむ打開策
秋山 英樹 (著), IC21 (著)


こないだ読んだ「モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える」の著者が大家さん向けにリフォームとリノベーションについての本を出してたので読んでみる。


いまリフォーム、リノベーションをするならこういった内容でやると内覧者にウケが良いですよ的な内容ですね。

インテリアコーディネーターの視点からという事で色使いと照明使いに重点が置かれてる印象を受けます。
高齢者への色的な配慮の仕方は参考になったかな。
「歳をとると物も見え方が黄みがかってきて黄色の線が見難くなる」などは知らなかったもので。

関係ないけど巻頭にカラー写真で事例が載ってたけど木造アパートの壁を撤去して中の筋交いは塗装してその部分を採光型可動間仕切りにしてるのはスゲーと思ったです。
おとなしく壁のままにしとけよ！ってのが通用しない世の中なのですね。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51324857.html 先日、神戸のイケアに行ってみました。 噂は色々と聞いてて是非行ってみたいと思ってたのですよ。 んで行ってみた感想は 「店内広すぎてもう何が何だか…」 ホント噂どおりの品揃えと広さに圧倒されました（′∀｀） 店内は基本的には商品ごと... tnktnk4 2008-05-17T15:24:33+09:00 アパートの自主管理
































先日、神戸のイケアに行ってみました。
噂は色々と聞いてて是非行ってみたいと思ってたのですよ。

んで行ってみた感想は
「店内広すぎてもう何が何だか…」
ホント噂どおりの品揃えと広さに圧倒されました（′∀｀）

店内は基本的には商品ごとにエリア分けされて展示されてるんだけど、その各エリア内にモデルルーム的にコーディネートされたディスプレイがなされてます。
単体で商品置かれるよりは遥かに分かり易いというか夢が広がる見せ方！
「こんな部屋作りたいなー」ってね

このコーディネートがホントにオシャレで大家さんにとっては部屋作りにヒントになる事が多々あって凄く参考になる。
壁の色使いとかも斬新。
色々見てるだけで時間がどんどん過ぎて行ってクタクタですわ。

それとシステムキッチンや洗面台も売ってるんだけど値段も戦略的。
最も安いシリーズは他メーカーの賃貸住宅向けラインと機能や見た目にたいした差異はないと思ったけどイケア製（もしくは北欧メーカー製ww）って名前を使えるのは強いなー。
「ミカド製です」って言っても入居希望者さんには「何それ？」で終わるもんね。
やっぱりほら、若い人は北欧好きだし（何じゃそら？）
洗面台はちょっと高いけどオシャレなヤツが揃ってた印象。

いやーホント見て廻るのが楽しい。
大家さんにとってもためになるん事満載なんで皆さん是非行って見てください。
ただ休日に行くと凄い人手かもしれませんがね…

]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51324840.html うちのアパートのゴミ捨場に猫が入ってきてゴミを散らかすので木材を針金で留めて隙間を塞いでみる。 扉の下の所は何を使って塞ぐか悩んだけどホームセンターをブラブラした結果、バーベキュー用の金網が最適という結論に達してみました。 見た目はまあ不... tnktnk4 2008-05-16T14:50:56+09:00 アパートの自主管理




















うちのアパートのゴミ捨場に猫が入ってきてゴミを散らかすので木材を針金で留めて隙間を塞いでみる。
扉の下の所は何を使って塞ぐか悩んだけどホームセンターをブラブラした結果、バーベキュー用の金網が最適という結論に達してみました。

見た目はまあ不細工だけど目的はこれで果たせる事でしょう。

木材に針金を通す為の穴をキリで自力で開けたんで手の平が痛い。
電動ドリルが欲しくなる。



ボッシュ　チーム14.4V充電式振動ドライバードリル　GSB14.4VEH
]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51324395.html 「100万円でできる戸建てリフォーム」 須田 忠雄 (著) 戸建住宅を競売で仕入れてリフォームして販売している会社の経営者の方が書かれた本です。 この辺りでも新聞の折込チラシで時々見かける会社ですね。 前書きにも書いてあるけど「リフォーム雑誌に出てるよ... tnktnk4 2008-05-15T18:20:06+09:00 読んだ本

「100万円でできる戸建てリフォーム」
須田 忠雄 (著)

戸建住宅を競売で仕入れてリフォームして販売している会社の経営者の方が書かれた本です。
この辺りでも新聞の折込チラシで時々見かける会社ですね。

前書きにも書いてあるけど「リフォーム雑誌に出てるような現実離れした内容じゃなくて実際のリフォームはどんな事がお幾らで出来るか？」って内容です。

タイトル見ると「100万円でボロい家がこんなに立派になりました！エッヘン」って内容を期待するんんだけどそういうのはありませんでした。
こんな工事をやったらこんな工法でコレ位の金額ってのが延々と続きます。

ある程度リフォーム工事発注したことある人はまあ読まなくていい内容。
ただやった事のない工事について目安の金額を知るには良いかも。
競売やってる人は競争相手の手口の一端として目を通しておくのも良いかもしれませんね。
]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51322707.html 「専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法」 鈴木 ゆり子 (著) 普通の専業主婦がカリスマ大家さんとは凄く魅力的なタイトルな上に表紙がチャーミングなので思わず手にとってみました。 何度かの失敗を乗り越えてご自身で作り上げたアパート経営に対す... tnktnk4 2008-05-12T16:22:07+09:00 読んだ本

「専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法」
鈴木 ゆり子 (著)

普通の専業主婦がカリスマ大家さんとは凄く魅力的なタイトルな上に表紙がチャーミングなので思わず手にとってみました。

何度かの失敗を乗り越えてご自身で作り上げたアパート経営に対する哲学が凄いです。
普通の主婦としての感覚を失わないからこそ入居者から選ばれる運営が可能なのでしょう。

以前にとある女性の不動産屋さんとお話した時にその方も同じような事を言われてました。
斡旋している物件に自分でも住んでみた。
だからこそ分かる事がたくさんあると…

著者ような実行力は持ち合わせてないので同じ様な事は出来ないのですが今後の運営に大いに参考になりました。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51320574.html どうも水道メーターがおかしい。 美容室さんが入ってる物件があってこちらでメーターを確認して水道代を請求してるんだけど普段の半分もメーターが進んでない。 おかしいなと思って業者に尋ねると水道メーターは7年越えるとおかしな数字を出すようになりだすとの事。 そ... tnktnk4 2008-05-09T15:56:19+09:00 トラブル日記 美容室さんが入ってる物件があってこちらでメーターを確認して水道代を請求してるんだけど普段の半分もメーターが進んでない。

おかしいなと思って業者に尋ねると水道メーターは7年越えるとおかしな数字を出すようになりだすとの事。
そりゃ知らなんだ。
交換しないとイカンなあ。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51320570.html 「大家さんのためのアパート・マンショ経営の法律常識」 中島 義勝 (著), 彦坂 浩一 (著), 久保内 統 (著) 弁護士さんが書かれた賃貸経営についての本 「物件の建設・購入」 「賃貸借契約の締結」 「契約条項」 「入居から契約継続中」 「契約終了」 「明渡し... tnktnk4 2008-05-08T15:49:33+09:00 読んだ本

「大家さんのためのアパート・マンショ経営の法律常識」
中島 義勝 (著), 彦坂 浩一 (著), 久保内 統 (著)

弁護士さんが書かれた賃貸経営についての本
「物件の建設・購入」
「賃貸借契約の締結」
「契約条項」
「入居から契約継続中」
「契約終了」
「明渡しと原状回復・敷金精算」
などの各場面で必要な法律知識を説明してます。

法律の話になるんで難しそうですが、そんな事もなく読み易かったです。
条文や書式も出てくるんでキッチリ読もうとすると面倒ですけどそういうのは飛ばして読んどけば大丈夫ですしね。
必要な時になれば嫌でもちゃんと読むでしょうし

内容的には賃貸物件の運営で出くわす事柄について法律的な面から見た「やっていい事と悪い事」が書かれてます。
常識と思ってやってる事でも実は違法で損害賠償にもなりかねないですから、一度は目を通して自身の運営方法と照らし合わせといた方が良いですね。

書式なんかも載ってるんで手元にあると便利だなと思った一冊でした。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51312653.html 大家さんを救う正攻法・悪質借家人の追い出し方 全訂版―知っておきたい最善のノウハウ 山崎 郁雄 (著) 居座る借家人への対処法についての本。 一応タイトルに追い出し方って出てますけど殆ど相当にお金を払っての解決で負ける事例も多々あります。 法律的に... tnktnk4 2008-04-25T17:33:34+09:00 読んだ本


大家さんを救う正攻法・悪質借家人の追い出し方 全訂版―知っておきたい最善のノウハウ
山崎 郁雄 (著)


居座る借家人への対処法についての本。
一応タイトルに追い出し方って出てますけど殆ど相当にお金を払っての解決で負ける事例も多々あります。
法律的に権利の弱い大家さんがいかに借家人に蹂躙されるかが良く分かりますね。
読んでて冷や汗が出てきますわ。

読んで強く思うのは旧来の普通借家契約で賃貸借契約をするのがとても恐ろしい事だという事。
普通借家契約ではこの本に出てくる事例と同様の目に合う可能性はかなり高い

とにかく今後の契約は定期借家契約にしていかないとマズイなあと思う次第です。
準備を進めながら結局この春の入居時期に定期借家契約をしなかったのが悔やまれますわ。
一年なんてあっという間だからすぐにでも動けるように準備せねばなあ。

]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51311579.html モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える IC21 (著) マンションのモデルルームを作る側の人たちであるインテリアコーディネーターがモデルルームを見る際のポイントについて解説した本。 内容としてはマンション選びの基礎知識ってとこかな 設備... tnktnk4 2008-04-24T18:03:01+09:00 読んだ本

モデルルームのココを見て!!―つくった私たちが教える
IC21 (著)


マンションのモデルルームを作る側の人たちであるインテリアコーディネーターがモデルルームを見る際のポイントについて解説した本。

内容としてはマンション選びの基礎知識ってとこかな
設備や素材などについて各種の違いなどが書かれててます。

「家が欲しくなったけど何も分かりません」って人の取っ掛かりには良いかもしれん。
けどその手の本っていっぱいある中で「この本ならでは！」と言える特徴は残念ながら見受けられませんでした。

女性視点の部屋作りのヒントでも得られるかなと思って読んだけどね。
そういった点では特に何もありませんでした。

「トイレやお風呂の建具が開き戸の場合に内開きだと中で人が倒れると開けられなくなるから外開きにした方が良い」
というのはお恥ずかしい事ですが知らなかったので収穫でした。]]> http://tnktnk4.livedoor.biz/archives/51310959.html この週末に徳島でセミナーに参加してきました。 内容は定期借地による土地活用について。 大雑把な内容は土地も売買せずに貸借する時代がくるかもねって感じでした。 速攻で効果があがる事柄ではないけど今後の判断の幅を広げてくれる知識で行った甲斐は充分にありまし... tnktnk4 2008-04-23T16:17:17+09:00 アパートの自主管理 内容は定期借地による土地活用について。

大雑把な内容は土地も売買せずに貸借する時代がくるかもねって感じでした。
速攻で効果があがる事柄ではないけど今後の判断の幅を広げてくれる知識で行った甲斐は充分にありました。

関係ないけどセミナーの中で↓のような事を言われてたんだけど真偽の方はどうなんだろ？

「海外は借地での土地活用が主で売買はまれ」
「食料の輸入を解禁した国の地価は○○年下がり続ける」

んー、実際のところどうなんだろ。
言及されてる本を聞いておけば良かった。]]>